是什么房子在上海不限购？又是什么房子出价50轮？真相只有一个——法拍房。关于法拍房，真的如传说中的能捡漏吗？你想知道的一切，都在下面的问答里。

问题1：法拍房的特点？和普通房子最大的不同之处？

1.法拍房产生的主要原因

法拍房通常发生于债务人无法履行金钱债务，债权人基于房产的抵押权或房产的司法查封向法院申请处置，对符合处置条件的房产依法进行拍卖、变卖，所得款项用以清偿债务，由此产生法拍房。

2.司法强制过户

由执行法院出具执行文书强制过户，不需要办理网签手续。

3.大部分不限购

上海目前没有对法拍房进行限购，北京、南京、广州、深圳有限购要求，大部分城市还没限购（购买法拍房时需要具体查询是否属于限购对象）。

4.公平竞价，价高者得

通过公开竞价方式，有保留价（一拍不低于评估价7折，二拍不低于一拍流拍价8折），价高者得（一般起拍价即为保留价，上不封顶，需要理性出价）。

5.房产瑕疵自担

法院不对房屋品相、权属瑕疵进行保证，竞买人需自行查看、自担风险。

6.付款时间法定

无特殊情况，买家必须在公告要求时间内支付全额拍卖款，逾期未支付，则将没收保证金。

问题2: 购置法拍房应当注意哪些风险？

1.实地查看

竞买务必前往处置房产实地查“三看”。一看房屋所处位置，有些房产临近净水厂、火力发电厂、高架、高速、铁路、飞机起降航道，一定会伴随着异味、噪音、震动等问题；二看房产相邻关系，进出房产的通行情况、房产邻里情况、房产外观情况，这些将直接影响房产日常使用；三看房屋内部，看是否房产空置，询问是否搬离，这将影响房产交付（即便法院日后会强制清场，但需要法院排期），看房屋装修及是否有质量问题（漏水等）。

2.税费负担

目前上海地区司法拍卖房产是以税费各付为原则，税费归于一方全部承担为例外，而目前以公拍网、京东司法拍卖网、淘宝司法拍卖网为主的司法拍卖平台，承拍全国各地法院处置房产，故在竞买时务必了解税费分担方式。

3.查明物业费及其他费用

基于处置房产的本身主要会产生水、电、煤、物业费等费用，其中有些高端住宅及商务楼存在动辄数万一月的物业已拖欠数年的情况，竞买前需了解拖欠金额及是否由竞买人承担等情况，避免损失及纠纷产生。

4.审慎竞价避免悔拍

司法拍卖采取线上实时竞价方式进行，部分竞买人出于各种原因，可能会恶意抬价，最后出现成交价远远高于实际市场价值的情况，悔拍行为不仅扰乱拍卖活动、损害当事人的合法权益，也妨害了民事诉讼的正常秩序。

近日，本所高级合伙人管敏正律师就“法拍房”问题接受央视财经频道《正点财经》采访。管律师从2005年起接触银行清收业务，其中很大一部分涉及法拍房在内的不动产处置。

管律师表示：“购买法拍房要理智、冷静。因为购买者一旦毁约，要承担保证金甚至二次拍卖差额的风险。”

同时，根据民诉法及其司法解释规定，法院对于悔拍竞买人可以采取罚款、拘留措施，情节严重的甚至可以追究刑事责任（妨害诉讼秩序罪、拒执罪）。

问题3：与传统二手房买卖相比，法拍房的法律保障有哪些？

1.传统的二手房买卖易存在风险

其一，买家无法按时付清购房款；

其二，房屋升值卖家反悔；

其三，卖家收取购房款后未涤除抵押致无法过户；

其四，房屋在交易过程中，因卖家原因房屋被法院查封；

其五，房屋登记在夫妻一人名下，产证未记名配偶未在买卖合同中签字主张撤销房屋买卖合同。

2.法拍房的法律保障

法拍房成交后，竞买人是依据法院出具的裁定依法办理过户手续的，在办理房产过户中，几乎无需债务人（卖方）出面协助办理过户手续，则降低了受债务人（卖方）阻碍过户的风险。同时，法拍房的竞买结果是独立执行案件处理，从最高人民法院在回复山东省高级人民法院《关于对第三人通过法院变卖程序取得的财产能否执行回转及相关法律问题的请示复函》（〔2001〕执他字第22号），明确告知买受人通过法院的拍卖、变卖程序取得财产的行为，不同于一般的民间交易行为，对其受让所得的权益应当予以保护，不宜执行回转。

问题4：法拍房竞买流程是怎样的？

1.预约看样

法院在拍卖公告页面会告知是否组织看样，如有组织看样，则提前联系拍卖辅助机构进行预约；如无法组织看样的，竞买人需自行前往调查（也可以寻找专业机构帮助调查）。

2.交保证金

竞买人需按拍卖平台要求进行开户、缴纳保证金以确定竞拍资格。

3.自由竞价

如果在拍卖结束前5分钟出价，那么竞拍结束时间会在出价时间基础上延长5分钟，循环往复直至无人出价为止。4.拍卖款支付

竞价成功后，按照竞买公告的要求在指定期限内支付尾款，支付后联系法院签署成交确认书。

5.过户手续取得

确认成交后，由法院出具拍卖裁定、协执文件等，涤除房屋上的查封、抵押等登记信息，并裁定将房屋过户至买受人名下，买受人持法院文书前往房管部门办理过户核税事宜，交税领房本。

6.税费缴纳

目前上海地区税费原则一般为上下家各付，买家垫付上家税费后10个工作日内向法院申报退款（具体要以拍卖公告内容为准）。

本文作者为申骏律所金融诉讼部管敏正高级合伙人、张玮栋合伙人、赖林辉律师。