上个月，沪某著名房产中介公司发生了一件这样的事情：房屋买卖，房屋权利人为一对中老年夫妇，将房屋出售给了一对青年夫妇，买卖合同签署后办理了产权过户手续，在交房前，房屋权利人中的丈夫在房屋内将妻子杀死，然后丈夫在房屋内自杀。现在客户感觉无法再接受这套房子，向房屋权利人夫妇的儿子提出解除合同或者赔偿，遂起纠纷。
笔者从事房产案件已经有5、6年的时间了，这样的案件还是第一次遇见。思考…
这里就和大家讨论下这个凶宅类案件。
大纲：
一、诉讼主体的问题；
二、目前我们国家出现的类似的凶宅案例
三、相关分析
一、 诉讼主体的问题。
由于房屋权利人已经死亡，不管是客户起诉解除合同（要求赔偿）还是房屋权利人的继承人起诉要求客户继续履行付款义务，这都要先解决一个问题，主体资格问题，即代表房屋权利人那一方必须是有权的继承人。
若房屋权利人的儿子主动起诉到也罢了，其在立案时必然要向法院提供其作为继承人的相关材料。若客户主动起诉，对于客户来说，要证明这个问题需要花一些精力去调查的（是否是法定继承还是遗嘱继承？法定的话第一顺位继承人为父母、配偶、子女；据说房屋权利人的户籍不在上海，接下来的调查取证需要花费较大精力和财力）。
二、目前我们国家出现的类似的凶宅案例（限于可以通过公共信息平台查询得到的）
案例1：
案发地：北京
时间：2007年
案件类别：二手房买卖交易（若想成为凶宅，好像只有二手房有可能）
诉讼请求：要求赔偿损失
结果：一审客户败诉
买卖二手房，客户取得房后得知房屋内有非正常死亡情况发生，遂与出售方协商一致解约。后又要求赔偿损失。
客户诉称：房屋内有凶杀案发生，现场惨不忍睹，房屋权利人未告知，属于欺诈，要求赔偿；
房屋权利人辩称：非凶杀案，仅有人跳楼自杀。不同意赔偿。
法院认定事实：
1.房屋坠楼系意外身亡的事件，并非凶杀案件。
2.双方当事人已协商一致，房屋买卖合同已经解除。
法院认为：
1.故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的、为对方造成损失的，应当承担赔偿责任
2.被告虽未将上述情况告知原告，但其行为并未违背法律强制性规定。
3.被告主张的购房差价、租房损失与原、被告买卖合同间不具有必然因果关系。
3.原告支出的购房评估费与被告签定及履行协议的行为无关。
4.故驳回原告的诉讼请求。
笔者看法：
1.客户在签署解约协议后再另案起诉要求赔偿有难度，法院会认为解约和赔偿的权利处分已经由买卖双方完成。
2.房屋的情况的告知义务属于法定义务，房屋权利人必须如实告知客户。对于法院认为的虽然不属于强制性规定不承担责任的说法不敢苟同，个人认为房屋权利人仍属违法。
案例2：
案发地：湖北省竹溪县
时间：2007年
案件类别：房屋租赁（租赁客户在房屋内杀人）
诉讼请求：要求赔偿损失
结果：二审房屋权利人得到赔偿
租客在承租房内杀妻，房屋权利人要求租客赔偿损失
房屋权利人诉称：租客在租赁房屋期间在房屋内杀妻，现房屋无客人愿意租赁，要求赔偿1万。
租客辩称：没有必然的因果关系。
法院认定事实：
1.杀人事件确为发生。
法院认为：
由于租客的杀人行为使人们对房屋权利人的房屋产生恐惧心理，给房屋再出租造成不良社会影响，租客理应对损失承担财产赔偿责任，对损失数额可酌情确定，判决2000元。
笔者看法：
法院从侵权的角度判决这个案子，认为对房屋租赁产生了不良的社会影响。虽然最后无法确认（评估）损失的数额，但这样判决可能更加符合法律上公序良俗的规定。
另：有2个相同情况、不同结果的案例。
1.在沈阳2007年，因租客在房屋内杀人，造成房屋权利人在出售的过程中损失，法院判决租客赔偿2万余元。
法院认为：公民的合法财产应受法律保护。租客在房屋权利人的房屋内实施杀人行为，客观造成房屋权利人在卖房中降低价格，产生贬值损失，虽房屋使用价值没有改变，但杀人的行为与低价出卖房屋之间有因果关系，故应付赔偿责任。判决赔偿2万余元。
2.在天津2003年，房屋权利人将租赁给单位做职工宿舍，后发生凶杀案，一审房屋权利人得到赔偿；二审法院直接改判，不予赔偿。
案例3：
案发地：上海
时间：2000年
案件类别：装修工人在房屋内自杀
诉讼请求：要求赔偿损失
结果：一审房屋权利人得到精神赔偿
装修工人在装修婚房期间，在新房里上吊自杀。房屋权利人要求装修公司赔偿损失共计30万元。
房屋权利人诉称：在装璜期间，装修公司应对该房产负有管理责任，但由于装修公司对员工疏于管理引起自杀事件的发生，因此对房子价值产生无形损害，使房屋无法再使用。即便将房子卖出，那么在一般情况下房价会大打折扣。装修公司应对这种损害负责。
装修公司辩称：自杀事件与房屋价值受损没有必然联系，传统习惯不是衡量损失的依据。
法院认为：
1.房屋作为不动产，其价值取决于房屋本身的位置、面积等因素，房屋内是否发生过人员死亡事件，与房屋的使用与房屋的价值并无必然联系。
2.由于侵权损害赔偿以实际损害为前提，在原告不能证实财产已受损害的情况下，不予支持赔偿请求。
3.原告要求精神抚慰金弥补精神创伤于法有据，法院最终判决被告赔偿李建海精神抚慰金5000元，准许其付给原告2万元。
笔者看法：
1. 又是一个法院从侵权的角度判决这个案子，但是法院认定还是房屋本身价值没有损失，只是在精神损害赔偿上支持了房屋权利人一下。更多的有平衡的意思。
2.我们国家的法律只对有形损害有赔偿规定，而类似这起案子中的无形损害，目前找不到任何明确的赔偿依据。
案例4：
案发地：成都市金牛区
时间：2007年
案件类别：房屋买卖，房屋权利人没有告知购买方非正常死亡事件
诉讼请求：撤销合同
结果：一审合同撤销
二手房买卖，装修时却从邻居处闻此房发生过凶案，遂要求撤销买卖合同。
客户诉称：房屋权利人故意隐瞒房屋真实情况，诱使自己签订房屋买卖合同。在整个房屋买卖过程中，房屋权利人从来没有提及房屋曾发生过如此凶杀案的事实，属于刻意隐瞒事实，构成了对自己的欺诈。现在，该房屋的价格因凶杀案实际上已经极大降低，因此，房屋权利人的欺诈行为已严重损害了他的财产权益和精神利益。
房屋权利人辩称：谁家都有生老病死、旦夕祸福之事，如果就因为房内曾经死过人就要求退房，那我国的老房子就都不能住人了。买卖过程中，房屋权利人没有义务主动告诉买方这些情况，因此当事双方的买卖完全合理合法。他们作为房屋卖方已将手续齐全、产权明晰、不存在安全隐患的房屋交给了李某，履行了相关义务，故请求法院驳回诉请。
法院认为：
1.当前房屋价值，实际上是由建筑成本、交通、地理位置、居住环境、人文环境等多种综合因素构成。
2. 根据现实生活中人们的观念和风俗习惯，对住宅内发生的凶杀碎尸事件感到恐惧和忌讳，这是一种客观存在的普遍现象。根据价值规律及现实生活实际，发生过凶杀碎尸事件的住宅，虽然在实物形态上没有受损，但是依据人们现实生活的观念，房屋会因购买者的忌讳而大大贬值。因此，房内曾发生凶杀碎尸这一事件，已经构成了合同标的物的重大瑕疵。
3.根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”之规定，房屋权利人在出售其房屋时应当遵守诚实信用原则，向购买方告知房内曾发生过凶杀碎尸事件的事实。
4. 由于房屋权利人未履行告知义务，其行为就构成欺诈，
5. 因此，判决撤销购房合同、退还购房款的请求符合法律有关规定，予以支持。
6. 同时，由于客户订立合同时没有全面了解房屋状况，对纠纷的酿成亦有一定责任，故其应承担部分诉讼费用。
笔者看法：
1. 成都法院的判决实际上认可了房屋隐形价值受损的存在；
2.将告知义务归结为遵守诚实信用原则，否则构成欺诈；
3.法官的判决对现行的法律理解有了较大的突破，一个字“赞”！合法、合情、合理！！
另：有一相同情况不同判决结果的案例。在上海（具体年份不详，应该不超过3年），因争议房屋之前有人上吊自杀的情况发生，购买方要求解约（撤销），法院判决认定：迷信，驳回诉请！
三、 相关分析
1.凶宅的情况是否会对人们心理上对房屋的评价有影响？？
对于第一个问题的回答相对来说比较一致，笔者在知道这个案子后曾经随机的问过一些周围的人，这样的房子会住吗？大部分的人表示有能力绝不住这样的房子。绝大多数的老百姓都无法接受这样的房屋。“家毕竟是港湾，谁也不希望住在一个曾经发生过命案的屋子里。虽然实际上可能不会有什么影响，但心里总害怕。”
“趋吉避凶”是目前中国普遍存在的社会心理现象，笔者在接触了一些香港、台湾、新加坡的在上海的购房者了解到，购房前绝大多数会请大师对风水进行查验。笔者甚至接触过一位上海数一数二的名牌大学的教授，具有留洋经历，他在买房前也会风水先生验房。可见，不管社会的精英和社会大众底层的平民老百姓都是有这样的心理忌讳，这是社会大众长期以来形成的习俗。负面的评价影响是客观存在的。
2.对房屋价值有影响？
影响房屋价格的因素，按照房地产估价理论而言，主要包括地段等级、交通条件、小区环境、配套设施、房屋得房律、容积率、绿化率、楼层、朝向、通风采光、景观、周围价格等。因此而言，按照目前的房屋土地估价学说，房屋内的装修情况都不可以作为房屋估价的依据。更何况房屋内是否死过人、风水等，更加不能作为房屋估价理论中确定房屋价格的因素。
但是，房屋价值的一个最最重要的体现方法要在市场机制下得到认可。市场价值往往是市场上对这套房屋的认知程度的一个总和。像凶宅这种情况，对于社会上不确定的第三方购买者而言必然受到影响。这会让绝大多数购买者放弃购买这套房屋，使这样的房屋失去了平等市场交易的机会。实际上这样的房屋往往无法成交，或者以降价较大幅度成交。
目前上海二手房市一个完全开放的市场，房源充足，同样的房型、同一级别的房屋往往有数十套可以供购买方选择。这就让凶宅在第一轮遭到购买者淘汰。凶宅的“凶”，比朝向、价格、楼层、装修更能让购买者避而远之。
按照科学的房屋估价理论（包括法院、司法机构的造成损失的理论基础——实际损失、房屋价值的确定应当有法定的房屋评估机构的以正式的评估报告的形式确定）， “凶宅”的产权明晰，使用价值也没有造成损害（同样可以挡风遮雨，供人居住），所以在估价机构看来是价值无损。
但是不要忘了，房屋估价理论本身就是为了对房屋的市场或转让抵押价值提供一个符合市场规律的参考的。这个参考却没有把社会大众一般认识列入考虑范围。估价理论评估出来的价格最后却是市场无法得到承认的，这岂不是很荒谬！
所以，对于第二个问题，笔者的答案是：有影响。但是目前的法制环境无法得到认可！
3.对于这类案件司法界的认知和本案的分析
读者可以看到，天津案件的一审二审、上海和成都法院的判决冲突，这两种判决都有他的道理。“凶宅”的说法在法律上认知问题。两种截然不同的观点。一种是，侧重于“理”，认为房内发生命案后，确实给房主造成损失，即承认“凶宅”使房屋贬值，故而判“赔”；另一种则是，侧重于“法”，认为命案并未给购买方带来实际损失，购买方没有证据证明损失的存在，依法应“不赔”。
以上的冲突都让笔者接触的这个案子的走向很不明朗。笔者接触的大多数上海民三庭（房产庭）的法官实际上都还是比较认可“贬值”一说，虽然无法评估出房屋的实际价值损失了多少，但是从自由心证的角度来说，法官实际上会支持一部分损失的（从装修工人在新房内自杀的案件中就可以看出。我想，即使是法官也不能免俗，也吃五谷杂粮）。
但是这个案子的情况（系笔者开篇所说最近发生的这个案例：房屋产权已经实际转移、房屋权利人并未欺诈——凶杀和自杀均发生在签署合同之后），如果客户冒然打解除（撤销）的诉讼的话，相应的法律风险就无法控制了！
赵星海 律师
