一、问题的提出

逾期交房违约金在性质上属于债权，应当适用诉讼时效的相关规定，诉讼时效经过后若债务人（开发商）提出诉讼时效抗辩，则债权人（买房人）在实体上丧失胜诉权。我国现行民法体系对请求支付逾期交房违约金的诉讼时效起算点并没有进行明确的规定。因而探讨逾期交房违约金诉讼时效起算点实有必要，这关乎买房人的逾期交房违约金诉请是否能得到法院支持。

逾期交房违约金的计算方式有两种，一种是数额确定的一次性违约金，如合同中约定“逾期交房违约金为已购房价款的X‰”；另一种为按日（月）计付的继续性违约金的，计算方式为如“每逾期一日，开发商应向买受人支付已付房款X‰的违约金”。对前一种违约金的诉讼时效起算点，实务中大多认可自合同约定的履行期限届满之日起计算。

而后一种计算方式，由于使得逾期交房违约金成为一种持续状态，法律又未对其有统一的规定，因此对于逾期交房违约金请求权的诉讼时效起算问题也存在多种不同的判决结果，主要出现三种不同的观点。

二、逾期交房违约金诉讼时效起算点的三种方式

（一）以合同约定交房的次日为起算点

持该种观点的人认为逾期交房违约金的请求权是基于双方当事人在合同中的约定所产生的合同之债，故应当适用合同债权的诉讼时效规定。其法律依据是《民法总则》第188条第2项：“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”在合同约定的交房期限届满后，开发商没有交房就构成违约行为，同时买房人就应当知道其权利被义务人开发商侵害，因此诉讼时效自合同约定交房的次日起计算。

如，厦门市中级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》第4条：“出卖人未按照商品房买卖合同约定的时间交房应承担逾期交房的违约责任。逾期交房的违约金以合同约定的交房日为起算点，以实际交房日为止算点。”

（二）以实际交房之次日为起算点

持该种观点的人认为逾期交房一直处于持续状态，违约金的诉讼时效起算应当是从实际交房日之次日开始。其理论上是基于开发商侵害买受人预期物权，本质是借鉴了物权法上持续侵权的概念。这一思想在《最高人民法院关于审理民事纠纷案件适用诉讼时效制度若干问题的规定（征求意见稿）》（2008）中已显现端倪。《征求意见稿》第13条关于持续性侵权行为的规定：

“（持续性侵权行为）损害赔偿请求权，诉讼时效期间从权利人知道或者应当知道侵权行为发生和侵权人之日起计算。侵权行为持续的，诉讼时效期间从侵权行为实施终了之日起重新计算。”

 但是该法条在2008年8月11日正式通过《最高人民法院关于审理民事纠纷案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（2008）的时候删除了，现在实施的《最高人民法院关于审理民事纠纷案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》中没有关于“持续性侵权行为”的规定。

地方上，《广东省高级人民法院关于按日累计的逾期交房违约金应如何计算诉讼时效的批复》明确将逾期交房的违约金视为一个“没有履行期限的整体债务”，诉讼时效从“实际交房（出证）”之日起开始计算两年。

（三）以买受人向法院起诉之日起向前推算三年

持这种观点的的人认为每日产生的违约金债权各自具有独立性，应当单独计算诉讼时效，并最终累计构成违约金总和。因此，逾期交房违约金不是整体之债而是单个之债，开发商每逾期一日，则构成一日违约，产生一日的违约金，此时应当起算该日违约金诉讼时效，如此类推，在购房者起诉时往前推超过三年的，则超过诉讼时效，尚在三年内的则未过时效。

地方上，如广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知第47条第2项；北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第23条第2项；福建省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第21条第3项；浙江省宁波市中级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题解答》第13条第2项。

三、上海地区就该争议的司法动向

上海高院民事法律适用问答（2002年第3期）

问题1：在商品房预售合同纠纷中，当事人约定开发商违约应当按日向买方支付违约金的，违约金的诉讼时效如何计算。

答：“诉讼时效应从当事人知道或者应当知道其合法权益受到侵害时开始计算。违约行为一经发生，其侵害了债权人合法权益的事实即已确定，而违约金无论按日计算还是按月计算，都只是对如何确定违约方应当承担的赔偿数额的标准或计算方式的约定，并不是因为有这种约定而重新产生了新的债务。违约金的诉讼时效应当从债权人知道或者应当知道违约行为发生之日起计算。当然，在房屋预售合同纠纷中，还要充分考虑是否存在诉讼时效中断、中止的事由。”

 如上海市第二中级人民法院（2007）沪二中民二（民）终字第2581号徐敏诉上海冠东房地产开发中心商品房预售合同纠纷判决书即采纳的该观点。

但是《上海高院民事法律适用问答》毕竟不是法律法规，不能成为法院裁判的直接引用对象，因而实务中对这一问题的态度依旧是摇摆不定。

如以实际交房之次日为起算点的。上海市第二中级人民法院（2015）沪二中民二（民）终字第581号张春东、吕玉颖等与上海沪欣房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书认为： 

“系争房屋于2012年4月15日实际交付张春东、吕玉颖、张起婕使用，但其直至2014年9月才向法院起诉。为此，沪欣公司提出诉讼时效的抗辩，张春东、吕玉颖、张起婕亦未提供证据证明诉讼时效存在中断、中止等情形，原审法院认定其诉讼超过时效，并无不当。”

 又如，分别计算每个债权的。上海市第二中级人民法院（2017）沪02民初282号中福鼎投资有限公司与上海扬子江航空地面服务有限公司、农银金融租赁有限公司融资租赁合同纠纷法院采用以日为单位累计计算违约金数额，每个个别债权分别计算时效期间的方法。后中福鼎投资有限公司不服该判决书，向上海市高级人民法院申请再审，案号为（2019）沪民申1557号，上海高院将中福鼎公司诉讼请求是否已过诉讼时效期间作为本案焦点审查，结果是维持原判。

可见，上海地区即便是同一法院，都未对该问题形成统一认识，更毋宁说不同地区的法院。

四、笔者拙见

上述前两种诉讼时效起算点在实践中都有各自的弊端。第一种，以合同约定交房的次日为起算点，则会出现一种情况：如果开发商逾期三年不交房且三年内买房人未提出逾期交房违约金的要求，那就过了诉讼时效，除了开发商放弃诉讼时效利益，否则买房人再也不会拿到逾期交房违约金。这种方式不但降低了开发商逾期交房的违约成本，更是大大增加了非违约方买房人的负担。第二种，以实际交房之次日为起算点，买房人可能为了获得更多的违约金，怠于向开发商主张权利，而使得开发商最终负担大量逾期交房违约金。

笔者更为赞同第三种意见。这样计算可以防止买房人拖延主张权利而获得更多的违约金，开发商承担的违约金的数额也不会因债权人怠于主张权利而一直增长，既能督促债权人积极履行权利，也有利于法律关系尽快趋于稳定，符合诉讼时效制度的立法宗旨，也兼顾了债务人利益与债权人利益的平衡。

最后，鉴于开发商逾期交房违约金诉讼时效司法观点没有统一，对于买房人而言一旦起诉则超过诉讼时效的败诉风险就会无法预判。因此，笔者建议买房人积极行使诉权，维护自身权益。买房人可通过向开发商提出逾期交房违约金的要求，并固定证据，如，买房人向开发商要求逾期交房违约金的书面函、录音、律师函等，这样能使得诉讼时效中断并重新计算。

本文作者为申骏律所综合诉讼部实习律师项颖。